地产金融实务四大实操专题

主讲机构2021年会

SEAS
西政投着
2020地产金融业务总结暨2021工作展望会议
The Financial Summary of Real Estate in 2020 and the Conference on the Work Outlook in 2021
主办方:西政资本


新冠肺炎疫情对
房地产的后市影响
及房地产融资操作实务
彭
权威导师教字
主讲机构介绍
主讲人:西政地产金融研究院
西政投资集团旗下的地产金融实务研究机构
专门从事金融、融资产品设计，税务筹划，跨境
投融资，房地产全产业链实务的研究，培训与顾
问工作
西政地产金融研究院的成员全部为银行、信托、
券商、私募、地产等行业的精英人士
研究院專注于打造国内最高端、最专业的地产金
融精英圈层并致力于推动中国地产、金融行业的
合规建设
第
一
部分
疫情对地产行业及资金机构后市
业务影响
疫情对房地产行业造成的影响
疫情对开发商拿地、营销、融资等
造成的影响和业务调整状况
关于武汉房地产市场的现状与未来
地产网络营销
开发商拿地与轻资产运作
开发商产品以及物业服务等问题
开发商融资
3
疫情后资金机构对房地产市场的看
法以及业务方向
银行
疫情为重，伺机而动
信托
“谨慎”与“开放”
保险
严选对手、可遇不可求
外资
绝对信心、加大投资
国企资金与地方金控平台资金
蓄势待发
保理、融资租赁
重要融资渠道
总包及供应链订单融资一不可小觑的力量
基金
有“进”有“退”的“鸡肋”
金交所、股交所一一放款渠道、夹缝求生
AMC公司
回归主业、治理乱象
发债及资产证券化一一标准化及主流融资方式
第
一
部
”
疫情对开发商和资金机构的融资
分
业务造成的影响
疫情下开发商核心关注要点
疫情下资金方核心关注要点及融资
业务思维
第
三部分
招拍挂项目保证金及土地款配资
融资实操
拍地保证金融资
融资主体选择
融资方式及融资规模
融资用途
融资期限
融资成本
投资方式
业务模式介绍
开发商与资金机构合作关注要点
土地款配资
资金来源
融资金额
融资用途
融资期限
业务模式说明
业务操作说明
第四
地产项目收并购融资实操
部分
融资准入要求及放款条件
开发商融资并购特别注意事项
第五
土地/在建工程、项目抵押贷款融资实操
融资准入要求及放款条件
部分
实操注意事项
融资代建、合作开发及小股操盘、
第六
总包融资等轻资产运作融资
部分
融资代建
合作开发及小股操盘
总包融资
第七部分
供应链融资
订单融资
保理融资
引入担保公司融资模式
买方保理
卖方有追索权保理
其他融资方式
第八
应收账款、购房尾款、
部分
融资租赁融资
合作开发及小股操盘
适合谁听
房地产、银行、证券公司、基金、信托、融资租
赁等公司的投资和资金条线人员。
金融、私募，城市更新，创投，法律和财税等产
业的人士，以及对地产金融感兴趣的人士。


新冠疫情下地产项
目收并购方案设计
与实操技巧
好.
权威导师教学
主讲机构介绍
主讲人:西政地产金融研究院
西政投资集团旗下的地产金融实务研究机构
专门从事金融、融资产品设计，税务筹划，跨境
投融资，房地产全产业链实务的研究，培训与顾
问工作
西政地产金融研究院的成员全部为银行、信托、
券商、私募、地产等行业的精英人士
研究院專注于打造国内最高端、最专业的地产金
融精英圈层并致力于推动中国地产、金融行业的
合规建设
疫情下获取土地方式的变化
和收并购的优势
疫情影响与房地产企业的应对措施
分析
土地市场供给端
土地市场的需求方
结论
收并购相较招拍挂、城市更新等方
式的优势
需要的短期资金
面临的时间成本
可能面临的风险
收并购的主要方式及类型
需要进行资产剥离
无需进行资产剥离
其他合作开发
第
部分
常规无需进行资产剥离的收并购
方式
资产转让
资产转让过程中的税负
转让无证厂房/私宅等的相关税负问题
在建工程转让
股权转让
股权转让过程中的税负
股权转让是否最终节税
以时间换空间
增资后股权转让一巧妙利用不公允增资
资产转让与股权转让的优劣对比
两者的优劣对比
收并购交易方案的选择
第
二
部分
需进行资产剥离常见的收并购方式
出资入股
出资入股过程中所涉税费
出资入股的交易流程与注意事项
出资入股的相关模板
公司分立
公司分立过程中所涉税费
公司分立的交易流程与注意事项
公司分立的相关模板
资产划转
资产划转过程中所涉税费
资产划转的交易流程与注意事项
资产划转的相关模板
三种常见资产剥离方式对比与实操
注意事项
三种常见资产剥离方式的税负对比
资产剥离操作的注意事项
第
三
部
特殊类型的收并购
分
不良资产收并购与法拍注意事项
不良资产的收并购
资产包收购的节税作用
预破产型收并购
利用企业破产少缴或免缴滞纳金
法拍注意事项
委托评估、委托拍卖、流拍后的八折起拍及两次流拍后的抵债
问题;
拍卖时机及拍卖平台的选择问题;
合作开发之小股操盘与融资代建
小股操盘
投入与产出;
合作要素;
公司僵局的打破;
融资代建
纯代建模式就是耍流氓;
融资方权益保障;
城市更新/三旧改造项目的收并购
原权利人资产转让与税筹要点
前期公司股权转让与溢价处理
前期费用如何进成本
转让溢价拆分;
项目公司股权转让与溢价处理
拆迁补偿款如何进入成本;
股权溢价的成本转化;
第
四部分
收并购的实操与注意事项
股权溢价成本化处理的常见方式
常见的几种股权转让过程中溢价成本和处理方式
无法进行成本化处理时注意事项及税筹方式
收并购交易中常见的资金监管
交易双方资金共管的意愿
共管账户涉及注意事项
并购过程中的融资问题解决
银行并购贷
信托并购贷
适合谁听
房地产、银行、证券公司、基金、信托、融资租
赁等公司的投资和资金条线人员。
金融、私募，城市更新，创投，法律和财税等产
业的人士，以及对地产金融感兴趣的人士。

勾地项目
法律尽调实务
提升房产实务技能
课程大纲
第一部分:第一部分勾地的概念
第一章节起源于香港，是香港在1999年亚洲金融危机
后，防止土地出让价格过低采用的全新土地出
让方式
第二章节
香港勾地的主要流程
第三章节
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试
行)》(2006.08.01生效)
第四章节
《佛山市国有建设用地使用权用地预申请实施
办法(试行)》佛府办[2009]272号
第二部分:勾地项目尽调关注要点
第一章节
一、与政府合作，则关注签订主体的主体资格
+项目
二、与公司合作，则关注入股的标的公司、交
易对手+项目
三、勾地协议政府方的签订主体
(一)出让合同应当与土地管理部门签订，避
免与管委会签订
(二)不包含土地出让内容的招商投资协议可
与管委会签订，且避免出现“提供”土地的表
述
(三)不包含土地出让内容的招商投资协议可
与管委会签订，且避免出现“提供”土地的表
述
(四)管委会的职能
第一章节
四、项目尽调要点
第四部分
(一)土地现状情况
1.明确土地权利人(村集体or国有)
2.明确土地用途(建设用地、农用地、未利用
地)
3.明确土地附着物情况(未拆迁房屋、高压
线、坟墓、经济作物等)
4.明确土地四至情况
(二)土地规划情况
1.土地用途是否符合土地的各项上层次规划
2.调整规划的程序与时限一土地利用总体规
划的调整
3.调整规划的程序与时限
城市总体规划的
调整
4.调整规划的程序与时限
控制性详细规划
的调整
5.生态控制线、限高、水源保护区、城市基础
设施管理控制区、历史文化遗产保护区、重大
危险设施管理控制区等特殊规划要求。
(三)土地收储情况
1.纳入土地收储土地的要求
2.土地收储的一般流程
3.目标项目是否在土地供应计划范围内以及计
划完成情况(某次访谈时，项目地块200亩，
政府说明今年土地已经全部供应完毕，无法出
让)
(四)土地供地计划
1.土地出让的净地与毛地(实践中仍然存在毛
地出让的情形)
(1)国土资源部《闲置土地处置办法》第二十
一条
(2)实践中的毛地出让是如何产生的?
第一章节
(五)挂牌出让方案
第四部分
续
1.规划指标的确定
2.捆绑出让(商业与住宅)
(1)河南省自然资源厅《关于进一步规范土地
出让管理工作的通知》
(2)《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出
让管理工作的通知》(粤国土资规字[2017]
2号)
(3)某公开挂牌文件中，政府对捆绑出让的合
理性论证:
(4)限制竞争方案
(5)限制竞争方案(该方案后续被叫停)
(六)项目享受的优惠政策与招商引资要求
1.明确优惠政策
投资强度要求
纳税要求
引进企业要求
外资引进要求
2.明确项目现状
预演项目流程
重视政府访谈
合理限制竞争
安全无责退出

房地产项目
收并购财务尽调
与分析方法
提升地产实务技能
面课程大纲
第一部分:房地产项目财务尽调概述
第一章节
尽职调查
第二章节
财务尽职调查
第三章节
财务尽调主要内容
第四章节
财务尽调的侧重点
第四章节
财务尽职调查清单:
第二部分:收集基础财务资料
第一章节
科目余额表
第二章节
明细账
第三章节
序时账
第三部分:重要科目的盘点
1.货币资金
2.固定资产(房屋或投资性房地产)、在建工
程(存货)
3.无形资产(土地使用权)
4.应付职工薪酬
5.期间费用
6.销售收入
7.销售成本与销售毛利
8.非经常性损益项目
9.营业外收入
10.营业外收支出
11.企业净资产情况
第四部分:现金流量表分析
1.判断资产流动性、盈利能力、偿债能力;
2.判断真实的盈利能力和持续经营能力。
3.企业的现金流状况是否正常，企业还款能力
综合分析。
第五部分:财务指标分析
1.偿债能力
2.运营能力
3.盈利能力
4.成长能力
5.其他需要说明事项
第六部分:尽调报告
1.按照项目负责人对报告的要求对部分报告进
行书写，
2.将所有数据均以千位分隔符的形式呈现。
第七部分:如何根据财务报表计算交易对价
1.通过资产负债表确定交易总价
2.收购目标公司的关注要点
3.项目和股东层面利润逻辑:
4.交易对价和收购溢价逻辑:
5.关于少数股东权益
6.注意事项

西政地产金融研究会课程表
第二十九期广州城市更新的实操总结暨深莞惠与广州的更新实务对比分享
第二十八期“三道红线”新规后的地产前融与房企跨境融资的资金出入境实务
第二十七期城市更新/利益统筹项目拆赔实务暨项目收并购法律尽职调查与风险防范
第二十六期
大湾区城市更新典型模式税筹解析
第二十五期
深莞惠城市圈城市更新实务分享
第二十四期
202007最新地产前融方案暨土地款融资实务
第二十三期地产项目收并购模拟清算实操分享与实务研讨
第二十二期
房地产项目收并购财务尽调与分析方法
第二十一期
勾地项目法律尽调实务
第二十期
新冠疫情下地产项目收并购方案设计与实操技巧
第十九期
新冠肺炎疫情对房地产的后市影响及房地产融资操作实务
第十八期
2019城市更新与地产融资业务总结暨2020业务展望会议
第十七期
房地产收并购交易方案设计与税务筹划
第十六期
城市更新“绿本房”拆赔实务分享
第十五期房地产项目(含城市更新)前融实操分享(当前各类机构融资方案示例暨融资实操案例解析)
第十四期城市更新项目开发报建实务分享暨深圳与东莞城市更新政策及实操对比分析
第十三期
房企拿地策略、地产项目收并购方案设计与税务筹划
第十二期
集体用地平台交易实战攻略暨村企合作实务及税筹操作要点
第十一期
资产证券化产品(REITS与CMBS)业务模式、交易结构、全流程业务操作分析
第十期
地产融资实务暨融资业务实操经验分享
第九期
房地产开发建设全程税筹实操课件大纲
第八期
房地产项目投资拓展、投资测算及项目可行性分析、收并购尽职调查
第七期
年度报告会:2018城市更新/房地产市场政策与实操总结暨2019工作规划
第六期
东莞城市更新新政解读暨业务实操交流会
第五期
地产特殊性收并购方案设计、并购贷款设计及税务筹划
第四期
大湾区各城市拿地方式汇总暨城市更新/工改实操交流会
第三期
2018年地产收并购交易方案、融资方案设计及税务筹划实操
第二期
城市更新项目全流程实操要点暨村企合作实操案例与经验分享
第一期
地产私募基金操作实务暨募投管退实操要点分析


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鱼棠