主讲人：西政地产金融研究院
西政地产金融研究院
主讲人：西政地产金融研究院
主讲人介绍：西政地产金融研究院
三、各类机构的业务调整及2021年开发商的融资转型
1.在“三道红线”下，开发商表内债的需求明显降低，纷纷转向明股实债和真股模式（如FL）
2.开发商对于权益类（如存量资产收益权）、大规模基金、供应链的融资模式更为渴求（如BGY）
3.跨境融资的新选择：保证金资金池、364美元债、FDI（如江苏、山东政府有很大的美金需求，招商引资任务转嫁给开发商）
4.香港的募资：地产公司多在香港上市，上市的地产企业多按发债的成本去融资，目前公募的成本4-5%，私募的成本只比公募多2-3%
（四）各类机构的放款产品调整
1.银行：流贷（非房主体）；并购贷（授信不高于评估值的50%以及交易总价的50%）；开发贷
2.信托：满足432项目的资产收益权、股权收益权产品；满足432的开发贷产品；投资私募债的产品；投资永续债产品；信托优先股产品（开发商的到期股权回购义务调整为优先受让权）。
备注：信托公司已逐步将传统的非标融资转化为私募债、ABS（CMBS）、REITs等标准化产品的投资，另外利用永续债融资这种“明债实股”的方式规避融资类信托的额度限制（按照会计准则，永续债可被作为权益工具计入所有者权益，也即可被归为投资类产品）
3.私募基金：2020年备案的地产、更新产品屈指可数，大部分基金公司开始用非管理人的主体做优先合伙式明股实债或股加债结构
4.资管公司：受4号文影响，目前基本很少见过投资地产的产品
