主讲人：西政地产金融研究院
二、“三道红线”的监管及房企的融资调整
（一）开发商隐藏负债以及融资出表的常规做法
1.债务无息化：第一种是增加无息类经营性负债以降低金融有息负债的需求，如应付账款及票据、长期应付款以及其他应付款等；第二种是将有息债务直接按无息处理，比如保理融资费用（利息）转化为建安成本的应付进行处理。
（1）应付账款与应付票据：应付票据一般涉及一定的资金占用利息（比如开发商对外开出的商票所涉持票人的融资需由开发商提供担保并承担融资成本，具体如恒大、碧桂园等），因此实际也是房企有息负债的一部分。长期应付款中可能隐藏房企的有息债务，如股东借款、融资租赁等形成的带息债务均可以通过无息的方式体现出来。
（2）资产证券化融资：供应链ABS发行后房企的账期得以延长，可压降有息负债需求；购房尾款ABS和CMBS通过让渡应收账款融资并实现出表，本质上是通过抵押资产获得融资；物业费ABS和租赁租金ABS是房企利用ABS将未来的现金流折现并实现融资出表；类REITs是通过股权出让获得融资并实现出表。
（3）其他应付款：应付合营/联营企业款项（主要是非并表项目公司的现金回流等，也即表外融资的回流）；应付其他关联方款项（可能含股东借款等带息债务）；应付少数股东款项、应付其他合作方款项（可能含带息债务）。
2.明股实债：包括永续债以及带对赌、回购义务的明股实债
（1）永续债：对发行方而言可计入负债，也可计入股东权益，具体看是否满足2019年1月财政部印发的《永续债相关会计处理的规定》权益工具认定条件。市场上存续的永续债大部分是含赎回权的“类永续”，房地产企业发行人中尚无不行使赎回权而形成真永续的案例。
（2）明股实债：比如信托优先股等股权融资（原股东在融资到期时的回购义务可调整为优先受让权）；其他形式的股权融资（含担保及对赌条件）。
3.其他表外债务
（1）非合并报表范围内主体的负债（比如开发商对项目公司占小股时项目公司对外负债）。
（2）开发商非关联主体融资后转回开发商使用产生的实质性表外负债（一般以“其他应付”挂账处理）。
（二）“三道红线”：财务上的融资出表所涉负债仍需按“三道红线”的要求纳入申报和统计（如非并表的债务、带回购义务的股权融资等、永续债的新老划断）
1. 明股实债和表外负债也纳入监控范围
（1）表外负债的结构纳入监控，表外负债包含供应链ABS和参股未并表项目的有息负债，后者的监管难度较大。
（2）明股实债的统计规则是实质重于形式，包括表内应计入债务但体现为权益的部分和表外合作开发项目所带来的债务。
2.永续债新老划断，20年8月以前发行的老债或面临展期压力
（1）只有2020年8月以前发行的永续债可作为权益计算杠杆率等指标，未来将大幅降低房企发行永续债的动力。
（2）存量永续债预计会豁免视为负债，有利于平滑房企降杠杆压力，但会增加永续债展期的压力。
