主讲人：西政地产金融研究院
西政地产金融研究院是西政投资集团旗下的地产金融实务研究机构，专门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务的研究、培训与顾问工作。西政地产金融研究院的成员全部为银行、信托、券商、私募、地产等行业的精英人士，研究院专注于打造国内最高端、最专业的地产金融精英圈层，并致力于推动中国地产、金融行业的合规建设。
房地产开发建设全程税务筹划要点及实务讲解
一、房地产开发流程
（一）可行性研究阶段
（二）前期工作阶段
（三）建设实施阶段
（四）预售及产权转移阶段
二、房地产项目各环节涉税事项分析
（一）筹建环节
1. 筹建期间确认
2. 筹建环节开办费的会计处理
3. 筹建环节开办费支出的税前扣除处理
4. 筹建环节业务招待费等三项费用的处理
5. 筹建期间企业所得税处理方式
（二）设立环节
1. 设立环节主要存在的问题
2. 项目交易架构设计
3. 公司法对设立新公司投资者的投资方式规定
4. 土地使用权出资及其税收政策
（三）筹资环节
1. 融资报表资产负债结构设计注意事项
2. 金融机构借款费用
3. 向非金融机构及个人借款费用
4. 向关联方借款费用
5. 股加债业务的财税操作
6. 自然人股息红利的涉税风险
7. 留存收益转增资本的涉税风险
8. 资本公积转增资本的涉税风险
9. 自然人股东资本公积转增资本
（四）征地环节
1. 土地成本纳税环节
2. 拆迁补偿增值税处理
3. 土地出让金返还税务处理
4. 被拆迁人所得税及增值税处理
5. 拆迁补偿开票问题
6. 土地使用税
7. 印花税
8. 契税
9. 耕地占地税
10. 房地产企业土地成本取得票据
11. 母公司拿地、项目公司开发土地成本入账操作依据
12. 土地使用权取得财税处理
13. 拆迁补偿契税风险防控
14. 房地产企业实务中契税风险防控
（五）开发环节
1. 开发成本明细账
2. 印花税及征收方式
3. 土地使用税
4. 开发项目内无偿移交的配套公共服务设施的税务处理
5. 共同成本分摊下的土增税、企业所得税及房产税处理
（六）预售环节
1. 商品房预售
2. 商品房预售环节增值税处理
（1）纳税时间
（2）税款预缴
（3）预收款的发票开具
3. 商品房预售环节土地增值税处理
（1）征收方式
（2）预征管理规定
（3）企业所得税
4. 企业所得税的处理
5. 期间费用的扣除处理
6. 预售环节企业所得税预缴
（1）基本规定
（2）销售未完工开发产品取得收入时预缴政策
7. 土地使用税
8. 订金、定金、VIP、诚意金、保证金税务处理
9. 房地产企业违约金处理
（七）竣工验收、收入确认环节
1. 完工产品销售收入确认
2. 竣工验收、交楼环节财税处理
3. 竣工验收阶段特殊问题处理
（1）未竣工或未及时清算的处理
（2）视同销售的税务处理
（3）租赁预约协议特殊规定
