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上一讲，我们聊了我们与客户心与心的连接效率，今天我们聊一些关于流量转换的问题：关于公信力、流量和利润究竟是如何相互转换的。
麦当劳的秘密
今天的话题，我们先从一个国际著名的快餐品牌麦当劳讲起，看看它的赢利模式对我们房产投资有什么启发。麦当劳是全球大型跨国连锁餐厅，有60年历史了，在世界上大约拥有3万间分店。
麦当劳的形象代言人叫做麦当劳叔叔，这个明星家喻户晓，在美国孩子心中，是仅次于圣诞老人的第二熟悉的人物，象征着麦当劳永远是大家的朋友。
麦当劳推出了很多经典产品，比如巨无霸汉堡畅销50年，几乎每个人都吃过，它就是一个人见人爱的产品，而且价格不贵，也为麦当劳带来了支撑他运营与扩张的资本。
但是谁知道麦当劳利润最大的点在哪里吗？——我们都以为麦当劳是个单纯的快餐店，实际上麦当劳是全世界最大的房地产公司。它拥有全世界数量最庞大的拐角上的店铺，它是一个货真价实的商业不动产的运营商。
但是，我们也得知道，麦当劳的店铺的不动产不可能随时卖得掉，如果麦当劳如果不卖汉堡、不做快餐，那它在全世界范围内那么多的商铺靠什么养活，它自己又靠什么扩张呢？所以麦当劳走的是一条以快餐养店铺，最后在店铺出让时获得最大收益的道路。
房地产的例子
其实不止是麦当劳，类似的运作思路，在房地产业其它领域也非常的多。我举几个例子。
第一个是五星级酒店。五星级酒店也是不怎么赚钱的，它最后的盈利统统都是通过卖项目，也就是连地皮带房子全都卖出去来实现。比如上海希尔顿酒店，一个上百年的品牌，在上海经营了30年的项目，它是在最后一秒钟，也就是卖出的时候赚到最大的钱。
第二个是汽车4S店。同样，汽车4S店，别看它一年卖几千上万台车，但它的新车业务也几乎不赚钱，二手车以及汽车维修赚一点养家糊口的钱，最赚钱的是那块地以及上面的建筑物。而那些租店铺经营汽车4S店的投资人，都是没领悟这个行业赚钱逻辑的。
所以，我们经常说：“房产投资，所有的租金加起来，可能还不如最后买卖兑现的一个零头”，现在大家明白这个意思了吧？
曲线救国
所以聊到这里，我们就很清楚了，不管是麦当劳卖汉堡、希尔顿经营酒店，还是4S店卖汽车都只是表象，这背后其实有一个房产投资的基本逻辑，就是：通过经营一种业态做出产品溢价，带来现金流，用来支撑你的投资不断往前走，然后通过时间的力量来获取最后最大的利润——房产价值的高额溢价。
我们把这种投资思路称作为“曲线救国”。就是说我们投资房产，是看好它上涨的趋势，但不太可能买入之后，马上就直接翻倍卖出获得溢价。我们必然经过一个持有、经营的过程，一直支撑到若干年后的卖出收益最大的那一刻，这条路走的是一个曲线。
尤其是很多高杠杆投资房产的朋友，我们要想明白，想走直线是很难的，比如重庆的房子买下来你能马上卖掉吗？显然不可能，肯定是曲线救国慢慢地等，姜太公钓鱼愿者上钩。一定要用长租、民宿，或是其它的运营模式为我们的房产投资保驾护航、支撑杠杆，才能获得最后高额的回报。
产品的逻辑
那这个运营思路该怎么落地呢？我们投资房产，无论是出租还是出售，无论短炒还是长持，这一套套房子，其实就是我们的一件件产品。我们能否最终获利，是要看市场是否接受我们的产品以及定价。那就要以运营产品的思路去操作，比如我们在麦当劳的案例里，就可以看到，它其实是有明星产品、超级产品和拳头产品三个类型的产品存在的，分别对应了公信力、流量和利润。
一是明星产品。顾名思义，就是像明星一样闪闪发光，具有巨大的公信力的产品。但是，这样的产品赚不到钱，甚至为了打造它，你还会亏钱。明星产品是心与心连接的表现，在房产上，它可能是现场，可能是照片，可能是这套房子一切让人喜爱的形象画面。
二是超级产品。它的特点是人见人爱，花见花开，车见车爆胎，像这样的产品通常称之为爆款，它会产生巨大的销售流量。超级产品是心与心连接的最佳显现，因为人见人爱，所以一定要口碑传播出去。比如季老湿打造住房改造的超级产品，把原来2万起步的一条龙服务，直接调整为5000元起步的DIY方案服务，把装修行业都反了一个底朝天，我们就是要做口碑流量。
三是拳头产品。拳头产品就是利润产品，它往往具有极高的溢价空间，是我们利润的主要来源。拳头产品是心与心连接的体现，它会最直接的反映在房产买卖的利润上。
房产投资怎么做
明白了这些道理，普通的投资者应该怎么做呢？我们都明白了，要曲线救国，要为一套房子打造出三种产品。
首先，我们的明星产品是什么？就是在房产中介渠道的知名度和覆盖度。明星产品怎么转换流量？如果你准备在5年以后卖个好价钱，请把房子打造出高颜值，从今天就开始挂到中介去，用现场体验、用精美照片给周边中介留下刻骨铭心的印象，让方圆5里的中介无人不知、无人不晓，某某小区有套“最漂亮的房子”，然后再用5年时间来等待愿者上钩的买家。
其次，我们的超级产品是什么？是在这套房子上运营的长租或民宿产品。超级产品怎么转换流量？它通过租金收益覆盖银行贷款，用你们的话来讲叫抗月供。我是不扛月供的，我所有房子的租金收益，远高于我的月供。
最后，我们的拳头产品是什么？就是房子本身溢价的兑现。这个流量转换，漫长的等待，最后实现丰厚的利润。
以上就是第十一讲分享的内容。
