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装修改造的困惑
这话题蛮有意思，很多朋友都跟我讨论，比如昨天成都的一位朋友小唐就算过一笔账。他说：我投资买了一套二手房，因为觉得原有装修太烂了，就折腾好一阵子把它装修出租，租金是3000元，跟市场价持平，装修和家具家电就花了5万元出头。
后来一想，如果维持原状出租，虽然不一定好租，但市场行情也有2500元的租金。这等于月租金只增加500元，算上空置期，一年也就多租不到1万元，要赚回这装修费，差不多得6年呢。装修劳心费力不说，等以后要出售，装修也旧了、不值钱，装修成本还不一定收得回来。
这位朋友的疑惑其实是比较典型的。那我们在投资房产的过程中，到底有没有必要花一笔资金，去装修改造房子呢？如果改造，该怎样考虑呢？这些都是让人非常困惑的问题。
下面我们借着两个案例，一起来看看装修改造的价值在哪里。
1.短期出售的案例
第一个案例是上海通河一村的一个40平米的老房子，委托人在2016年8月买下这套小房子，价格是140万，在当时是比较偏低的。为什么偏低呢？我们来看几张照片：
先看小区外观，这是一个有着28年楼龄的小区。
再来看室内，装修也有至少十几年了，各种设施都是老化破旧的状态，本身的空间也比较局促。这种房子，我们一般称作“老破小”，而这套房子在“老破小”里又是比较破旧的。
委托人当时能买到这个“老破小”，是非常幸运的，毕竟价格比市场价更低。他拿到房子后也挺纠结，因为“老破小”嘛，环境、装修各方面条件都不理想。但他又想要买出一个好价钱，那该怎么办？他经过了一番思想的斗争之后决定：改。就找到了我们来改造。
我们团队针对委托人的投资取向，帮他作了市场分析和产品定位，重新规划了房屋的功能布局与装饰风格，再经过两个月时间的奋战，把整个老破小改造成为一个时尚、温馨、有质感的全新住宅。
改造完成后，我们的委托人用2个半月时间迅速把这套脱胎换骨的 “老破小”卖出，出售价格是222万。
也就是说，在2016年下半年短短5个月时间里，完成了从买入、改造到出售的全流程，整套房子从140万增值到了222万，总增值82万元，改造费用是XX万元，算上交易税费等各项支出，净利润在45万元以上。
从图上三条曲线，我们很直观看到，在短短5个月中，通河一村小区房价（灰色曲线）从4.1万元到5.13万元，涨幅是1万元。但是我们改造的这套房子（蓝色曲线）成交单价从买入的3.49万元，提升到改造后的5.48万元，相当于通过改造带来每平米2万元的溢价。
我们现在复盘这个项目，可以看到几个关键因素：
首先，它是低价买入。买入时市场价是4.1万元，但它的成交价却不到3.5万元，存在6千元的价差。这个价差为什么存在？因为它比同小区户型更破、更烂、更不堪，才会更低价。
第二，它是溢价售出。它的售出成交价格每平米是5.48万元，反而比小区平均价格5.13万元，多出了3千元溢价。因为通过改造，赋予了整个房子新的生命和新的价值。
第三，把握市场行情。要在这么短的时间内实现非常好的收益，也还要看对时间点的把握。委托人就抓住了小区房价总体上涨25%的良好时机。当然，也不是所有委托人都很好把握的，因为这对于房产投资知识、能力有非常高的要求。
通过这个案例，我们发现在短期出售的过程中，改造的最大价值就是从根本上提升了房子的颜值与实用性，使我们在买卖中直接获得溢价。
2.长持出售的案例
第二个案例也是上海的，是在长宁区仁恒河滨花园一套155平3房带书房和花园，它整个持有周期长达10年。就是下图中的这套房子，因为它原来交房就是清水状态，所以我只放了改造后的图片。
因为这个小区是新加坡开发商开发一个高端楼盘，2003年开盘价格已经达到1.1万—1.3万元，当时周边同属中山公园版块房子才五六千元，比起来它整整贵了一倍，所以价格上涨、翻倍需要相当的时间。而这套房子的月供也达到了8000元——虽然现在看起来基本可以忽略不计，但在14年前是非常高的一个数字。
委托人在刚买到房子的时候非常焦虑，担心能不能支撑起这么高的月供，因为只依靠自己的收入要覆盖月供是有很大压力的。但是我们在实施改造时，把这个房子定位在涉外租赁，花了XX万元，专门针对外国客户的居住需求进行整体改造，改完后，当年的租金已经高达1.5万元。远远超出了月供。
通过改造，委托人获得了稳定、正向的现金流，从此也不再焦虑，可以用一种非常超然的心态等待房产的升值。所以在整个10年持有期当中，他每一次挂牌的价格都比市场价格高很多，直到遇到愿意高价购买这套房子的客户。最终，在2014年以870万的价格售出，增值610万元，溢价率381%。考虑到委托人仅投资了首付和装修，而在改造后的月租金已经完全覆盖了月供，所以实际的增值和溢价水平还会更高。
通过这个案例我们发现，在长期持有房产的过程，做溢价改造的房子，除了获得了买卖的溢价之外，还可以凭借颜值优势，在精品长租、涉外租赁、民宿运营等方面获得稳定的现金流回报。
改造的正确姿势
刚才这两个案例里，这种为了获得高额投资收益的改造，我们称之为“溢价改造”，唯有“溢价改造”能够为我们房产投资带来更高、更稳定的收益。
可能有的朋友会问：你们的是“溢价改造”，那我们自己改造为什么总是亏本呢？因为，我们的业余选手往往不明白改造是为了什么，单纯为了一点点租金而改造，甚至为了改造而改造。这种改造，并没有为房子带来溢价，就变成我们投资中的沉没成本损失掉了。
那怎样改造才是正确的呢？我们多年摸索得出的结论是：改造只是方法，租赁只是手段，买卖才是目的。改造、租赁不单纯是为了改得漂亮，或者装得便宜，它一定是为了最后获得买卖溢价服务的。在前面两个案例中，相比改造投入或租金回报，最后赚的买卖溢价才是绝对的大头，是整个房产投资中回报最丰厚的部分，这才是我们改造最该考虑的。
因为买卖溢价不是马上可以获得的，房子什么时候升值、什么时候能卖掉，你不确定，可能持有5个月，但往往会更长。如果行情不如我们预期，需要5年、7年乃至10年才能达到，我们是否有足够的现金流来支撑月供呢？要知道，在没有充足现金流支撑下，我们的持有信心是不足的，做出的投资决策可能都是短视的、局促的，怎么可能坚持到最后获得丰厚的回报？
所以，房产投资高手做溢价改造，提升了房子颜值，将它用作高端长租、涉外租赁以及民宿运营，带来可观的现金流。这使我们在持有房产过程中，面对房产行情的起伏波动有非常从容的心态，充分的掌握出售的主动权，最终卖出好价钱。
总结
回顾今天的分享，大家应该会有一个明显的体会，不管是短期3—5个月，还是长达10年的持有，经过改造之后房子的增值收益非常可观。那回到我们最初的话题：投资房子要不要做装修改造，我的建议是：
第一，想清楚改造的战略意义。这要从投资的全局来审视改造问题，比如我们的买入价格是300万，那究竟是想卖500万还是600万，是想在3年、5年还是7年时间兑现这个目标？改造和租赁都是为达成这个目标服务的。只有明确了终点，才能倒过来想明白有没有改造价值。
第二，只做溢价改造的投资。只有溢价改造才能带来房子自身价值提升。所以我们不改则已，一改就必须用心做出高颜值、高品质的产品，在整个中介市场鹤立鸡群，获取租赁、出售的更高溢价。否则不如不做。
第三，维持良好现金流。投资房产必须对现金流状况有通盘的考虑，溢价改造可以在高端租赁、涉外租赁和民宿运营上获得正向现金流，使我们取得买卖房子的主动权，最终在买卖市场上兑现最丰厚的收益。
把握好了以上三点，相信我们在面对房产投资的装修问题时，就会有理清晰的思路和更有利的选择了。
以上就是跟大家分享的第二讲内容。
如果今天的分享能对大家有所帮助的话，就是我最大的意义了。谢谢大家！
