之前几讲，我们聊了关于房产投资与产品打造的一点经验，今天我们聊的是关于装修改造的成本控制心法：投入与产出的溢价曲线模型。
今天的课题跟以往的不太一样，平时的非常接地气，今天的课题会是这12次课题当中比较深入的，我们也照顾一些对学习有更高要求的同学。当然，季老师也会把创业十几年的心得全部拿出来了，今天的内容肯定是干货满满，希望对大家创业有所帮助。
租金溢价的秘密
很多朋友，无论是准备把自己家的房子溢价出租，还是溢价出售获得收益，还是准备尝试长租公寓创业、民宿创业，一定会有这样的疑问：一套房子，我该投入多少钱去作装修改造，改造完之后租或者卖多少钱合理，然后我又该多少年收回成本？这笔账，大家算起来都是迷迷糊糊的。所以今天季老师就来帮大家讲清楚里面的道理，帮大家明确一个操作的标准。
租房溢价率模型
首先，我们来看一张图，这是一个租房投入产出的溢价模型。
我们看到，这个模型的横坐标是可变的投入量，代表了我们在房子改造上花多少钱；纵坐标是租金溢价，代表了我们改造后可以增加多少租金收入。在这个坐标上面有三条曲线，分别是总溢价曲线、平均溢价曲线和边际溢价曲线。
总溢价曲线是先低后高，一开始慢慢爬坡，到了一个小山丘就开始往下走。平均溢价曲线也是山坡似的，它和边际溢价曲线会在一个点相交，这个焦点我们称之为A点。大家会看到边际溢价曲线会产生B点，其实它是两个拐点的意思。关于这两个交点和拐点，今天不展开讲，大家如果对经济学比较熟悉的话，会知道这个逻辑是什么。
找到了A、B两个点，我们就可以在对应的横坐标上，按投入金额的多少划出3个阶段，其中，A点的左侧第一阶段；A点到B点之间是第二阶段；B点右侧是第三阶段。
先看第一阶段。这一段的总溢价曲线是一直倾斜向上升的，只要投入越多，它产生的溢价也会越多，就能得到更高的溢价回报。在我们现实生活中，它对应的是改造投入不足的情况。
比如一个大妈出租房子，她知道起码要打扫干净，或者花点钱收拾收拾，再配置点简单的家具。但是她不知道租金价格还可以再往上走，也就不敢多投入了，因为她们只能参照市场行情。就是说，在这个阶段其实是投入偏少、不合理的。但我们从来不相信市场行情，甚至连参考都不参考，因为我们知道市场上总有那么一些人愿意用更多的钱买他想要的产品。在之前的内容当中，我们已经讲过怎样与愿意支付溢价的顾客连接。
再看第三阶段，这一段的总溢价曲线是一直倾斜向下降的，这在我们现实生活中对应的是投入过剩，到了这个程度，无论你再怎么增加投入，租金也很难再提升了。最离谱的一个说法就是即使把金子贴到墙上去，租金也不见得会再增加。这意味着你的溢价已经到顶了，你再增加投入成本是不合算的。
最后看中间的第二阶段，它处在投入不足的第一阶段和投入过剩的第三阶段之间，这个阶段我们投入产出比总体是合适的，我们称之为充分溢价阶段，它是一个投入成本与边际效应平衡得最好的阶段，我们对改造的投入就应该尽量控制在这个范围。
这听起来好像有点复杂，那么有没有一个简单的标准可以把这个事情讲清楚？那我再给分享两个标准，一个是关于投入控制，另一个是关于溢价出租的定价策略。
投入成本控制
关于投入成本的标准，根据我们长期的改造经验来看，通常一套房子包括硬装、软装、家具、家电在内的整个改造投入大约在每平米1200-1500元左右的水平。
在目前长租或者民宿市场比较健康的情况下，能够有比较好的收益。当然，这每平米1200-1500元的价格计算，是以常见的70-90平米的面积作为参考的，面积过小或过大都会有所变化，比如30平米的房子改造成本可能会接近每平米2000元，甚至2500元。但200平米的房子，可能会低于1000元。这是跟厨房、卫生间、家具、家电等与面积无关的一些投入有关系，大家可以根据实际情况调整预估。
溢价定价策略
关于定价的策略，我们通常采用“三交叉定价法”来确定溢价出租的定价，主要是用在长租领域。是哪三个维度呢？
第一，小区同户型历史最高价，我们按照它1.3倍的标准来估算房子的溢价水平。
第二，按照用18-24个月的租金溢价回收改造成本的标准，来倒推溢价水平。
第三，是按照同户型毛坯房出租价格的2倍，来估算溢价水平。
最后，我们把按这三个维度推算的价格进行交叉，会得到一个区间，这个区间就是的溢价出租的定价范围。大家根据“三交叉定价法”，就可以估算出长租领域我们可以达到的定价水平。
关于民宿的运营
民宿在改造之后的溢价空间，通常会比长租高得很多，甚至翻2倍、3倍。但是民宿的运营逻辑完全不一样，它是三分靠产品，七分靠运营。所以光靠改造是不够的，还要投入精力运营。
