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今天，我们来聊一个房产投资方面的稍微有深度的话题：租房的溢价从哪里来？
什么是溢价？
通常，产品溢价是指比正常竞争条件下所确定的市场价格为高的那部分价格。比如，一件普通衬衣成本50元，定价100元，而一件高品质衬衣的价格可能成本100元，定价500元，那么它高出市场平均水平的这部分利润，我们称之为“溢价”。
同样道理，比如我们同类房型的房源出租价格是5000元，而经过我们改造出租的房源价格达到了8000元，我们认为这多租的3000元部分，是我们租房的溢价。
那么问题来了：我们凭什么可以在租赁中获得溢价，这溢价是从哪里来的呢？
接下来的内容，为了便于我们理解，大家可以先在纸上画上一张示意图：
首先，我们画一个正立的三角型，然后在三角形的左边写上两个字“时间”，右边写上两个字“空间”，上面写两个字叫“错配”，最后在中间写两个字叫“定位”——这就是我们今天的课程结构，非常简单。
溢价从时间中来
时间怎么会产生溢价呢？我先跟大家聊几点自己的体验。
第一个体验叫“当务之急”。不知道大家有没有像我一样，发生过在外地出差的过程当中没有找到地方睡觉的故事？我记得最清楚的那次是在杭州。我赶末班车到了杭州城站已经非常晚了，当务之急就是订一个酒店，对不对？当时就打开网站一查，天啊，锦江之星满了、如家满了、周边的旅馆都满了，而那里车站周边还很荒凉，也打不了车。没办法，我只能在24小时营业的永和豆浆里枯坐一晚。这一晚的体验真是终身难忘，你如坐针毡，趴着也不是，歪着也不是，睡也睡不着，终于熬到第二天早上坐头班火车逃回家。现在回想起来，那时要是有宾馆房间，哪怕加价200、300、500给我，可能我都愿意。这就是“睡一觉”这么简单的刚需造成的“当务之急”。
第二个体验叫“不时之需”。最典型的就买学区房或者租学区房，这其实不是空间问题而是时间问题。比如孩子的年龄在客观上无可改变的，我要买学区房，那就是倒计时。所以我家的学区房是孩子还没出生，我就已经把学区房买好了。
第三个体验叫“时光机器”。孙正义有一个很有名的理论叫“时光机”，他总是能够穿梭20年，来到马云身边，对他说：你的淘宝干的太好了，我要投资你投资3000万美金。同样的，我们以今天的眼光回头看20年前，一定到处是机会。比如1998年我刚大学毕业要租房子，打开地图看了一圈，随手找了个去哪上班都很方便的地方。这个地方叫“陆家嘴”，但在当时还不怎么被人看好，我在陆家嘴崂山新村租了一居室的房子，价格是300，面积40多平米。如果我们用今天的眼光去穿梭到1998年去看这个房子，会不会说：太便宜了，给我来10套、签10年？
但我们并不能穿梭回去，那该怎么办？——最简单的方法，我们找一个比现在先进5年、10年的地方，比如东京、纽约等等国际一线城市体验一下，再回来和自己城市比较。这个就是跳出上海看上海，跳出中国看中国。当你用这个视野来观察的时候，会发现机会到处有，溢价太容易了。
溢价从空间里来
空间溢价，我们也从几个故事来聊。
第一个是我婚房的故事。当年我住的婚房想置换掉，住我楼上的一位阿姨听说了，就问能不能便宜点卖给她。但她的报价比我的预期便宜了5万块，一时就没同意。很快，有别的客户看中我家的房子，一下子就付了定金。后来，楼上阿姨再来问我价格时，我说：不好意思，房子已经被人预定了。阿姨很失望，大概是回家后越想越沮丧，第二天干脆跑到我家哭了一场。为什么呢？她说，我家女儿要结婚了，从小到大一直是很宝贝的。我的想法就是能不能把你家买下来给她作婚房，和女儿女婿楼上楼下的住着，大家既有各自的生活空间，也方便照顾她，这样多好？在她的观念里，即使小区里的别的房子都嫌远了，孩子还是住在楼下最好。于是哭得可伤心了。没办法，后来她们家赔了10万元给之前下定金的买家，买下我们家的房子。所以，距离的溢价，背后其实是人的需求，这个需求往往是越近越好。
第二个是“摩铁公寓”的体验。我们在无数次租赁的体验中，提炼出了“摩铁时代的质感生活”这个说法，“摩”是指的shopping mall购物中心，铁，指的是地铁，意思是在大商场周围以及地铁站周边给租客营造一个质感的生活体验。为了验证我的这个理论，我就试着在日本寻找对应的模式，结果找到了一个叫武藏小站的地方，它大概离涩谷有半小时地铁车程，相当于上海的徐家汇到松江的距离，在这里一出地铁站，我的天！五个shopping mall，大的不得了。贴着这五个mall有很多的新建的公寓，还都挺贵的，差不多一个公寓都快上亿了，跟涩谷的房子价位差不多。后来我一了解，整个武藏小站都是地铁公司和房产开发商一起硬生生新造的一个小城，所以我们就明白了，人家的溢价是怎么来的。
第三个是我自己陪读的体验。我也非常宝贝自己的女儿，从幼儿园、小学开始，乃至到中学在日本，找房子的要求只有一条：步行到学校不超过15分钟。为什么？因为妈妈说了，能不能别把时间浪费在路上？哪怕早上多睡几分钟都是好的。所以我特别看好学校周围的房子，除了学区房这个概念，还有个很重要的需求是陪读房，这个溢价就从这儿来了。
溢价从错配中来
错配是啥意思？——和我们经常听到的一个网络用词叫做“降维”类似，就是用先进的去这个配落后的。举个例子，我在上海从2004年开始做长租公寓和涉外租赁，我的长租路线是从分租到整租，到质感的产品整租，最后走向民宿。在这个过程中，其实我一直是是用涉外租赁的标准，来指导自己做长租和民宿的。因为外国客户接触的租赁市场一定是成熟的、高端的，当我们掌握了高端成熟的标准，把它下放到普通的产品中来，必然是领先于市场的，这就是一个用先进的去错配落后的思路。所以我们今天用日本市场看上海，用上海的市场看厦门苏州广州成都，看得清清楚楚明明白白。
溢价从定位里来
所以，讲了时间的空间的错配，这个溢价究竟从哪里来？明白了其中的原理，溢价还是靠定位来实现。不同的时空错配，都是因地制宜，因时制宜，因人制宜的重新做一次定位。
第一，生活方式的定位。比如我们在二线城市打造民宿，就是要让北京上海的旅客以一线的消费水准、一线的居住体验，去感受二线城市的美食、文化与市井生活，这就是一种错配。在这个定位中，我们能够用较低的成本，获得较高的收益。所以我们要认识，所有的买家、租客不是来买房子、住民宿的，他是来圆梦的，一种生活方式的梦想。我们能不能制造一个场景，超越他的梦想，他不就愿意为溢价买单了吗？
第二，不同市场的定位。例如我去波士顿住民宿，天哪，很普通的两室一厅，价格高达300美金，也就是2000人民币一个晚上。但反过来想，如果一个波斯顿人到二线城市玩，他得他如果租到一个500人民币的房子，而且生活方式跟他在波士顿差不多，你说他有多嗨。所以为什么我们的民宿喜欢在爱彼迎等国际化民宿平台上发布，因为我们打开了一种全球用户的可能性，而不是简简单单只是做国内市场的生意。做全球的生意，就能实现更高溢价。
所以怎么把房子租出溢价？如果您想钻研房产溢价租赁方面的技能，我非常建议你多经历多体验，到东京来、到北京来，到上海来，到苏州厦门成都全国各地去游学，住住别的城市的民宿，体验别的地方与我们城市的差异。尤其是经历过国外大城市的租赁市场之后，你对定位就会有谱了，就会明白该怎样“穿越时空”，怎样做到“错配”。客观的讲，其实我并没有比大家厉害到哪里去，无非经历的多一点。我们想比别人厉害只有一条，经历的比他多，体验的比他多，我们的思维就会更强大。
