主讲人：西政地产金融研究院
西政地产金融研究院是西政投资集团旗下的地产金融实务研究型组织，成员全部为地产、银行、信托、私募、证券、期货、保险、互联网金融、律所、会计所等方向的专业精英人才。研究院立足于西政投资集团的地产投融资项目实操经验，以投融资、风控、法律、财务、税务为专业依托，专门从事“地产+金融”的实务研究与顾问、培训工作。
第一部分 城市更新项目前融需求种类
一、城市更新并购贷
二、城市更新贷/拆迁贷
三、城市更新土地款融资
四、城市更新开发贷
第二部分城市更新项目前融思路及融资方案
一、信托机构融资方案
1、当前市场操作情况
2、融资准入要求及融资方案示例（案例：XX信托-XX工改保项目）
3、放款方式及核心问题
（1）放款通道的问题
（2）几家信托机构的项目准入要求
4、业务实操说明
二、地方资产管理公司融资方案
1、当前市场操作情况
2、融资准入要求及融资方案示例（案例：XX资产管理公司-XX更新项目）
三、民间金控平台融资方案
1、当前市场操作情况
2、融资方案示例（案例：XX投资公司--XX旧改项目）
四、地产基金融资方案
1、当前市场操作情况及常规准入要求
2、融资准入要求及融资方案示例（案例：XX基金公司-XX更新项目）
第三部分 城市更新项目前融之开发商注意事项
一、全封闭业务与打包融资需求的关系
1、授信额度是否可放大
2、融资成本是否可做低
3、资金使用是否可灵活安排
4、放款周期是否可缩短等
二、融资额度、成本、用款灵活度等敏感问题
三、还款来源及贷款置换问题
四、融资方案的设计问题
五、融资偏好及资金选择问题
第四部分 招拍挂项目前融思路及融资方案
一、拿地保证金融资
1、当前市场操作情况
2、融资准入要求及融资方案示例
（1）地方金控平台融资方案（案例：XX产融公司融资方案）
（2）基金公司方案（案例：XX基金公司-XX拿地项目）
（3）其他基金公司或金控公司融资方案
3、业务实操要点
4、开发商与资金机构的合作要点
二、土地款配资
1、当前市场操作情况
2、融资方案示例
（1）国企金控平台融资方案（募集对象：XX金控，放款方式为通过银行委贷放给“432”的并购类项目）
（2）地方金控平台融资方案
案例一：募集对象：XX开发投资公司-XX项目（走XX小贷放款）
案例二：募集对象：XX控股-土地款融资方案
案例三：募集对象：XX金控-XX土地款融资项目
（3）信托机构融资方案（募集对象：XX信托-股权收益权融资方案-用于土地款）
3、融资要素及放款方案
（1）明股实债
（2）股+债
（3）过桥资金+土地前置抵押
4、业务操作说明
三、地产项目收并购融资
1、银行并购贷
2、信托并购贷（案例：XX信托-信托增资-XX项目）——已被监管
3、并购基金
4、并购贷实操总结
四、土地/在建工程/项目抵押贷款
1、融资准入要求及融资方案示例
（1）信托机构融资方案
案例一：募集对象：XX信托-XX项目（债权认购劣后）——已被监管
案例二：募集对象：XX信托-XX项目（股加债结构）——已被监管
案例三：XX信托-XX项目开发建设资金融资（股权收益权产品）——已被监管
案例四：XX信托-XX项目（明股实债）
案例五：XX信托-XX项目（开发贷-资产收益权模式）——在操作
案例六：XX银行-XX项目（银行开发贷）
（2）金交所产品融资方案
案例一：募资对象：XX金控-XX项目金交所私募可转债
案例二：XX项目-XX交易所资产收益权产品
2、业务实操要点
五、融资代建
1、当前市场操作情况
2、融资方案示例
（1）XX资本代建合作方案（详见附件文本）
（2）XX地产代建方案（详见附件文本）
六、应收账款融资
1、当前市场操作情况
2、融资方案示例
（1）XX基金子-购房尾款非标融资方案（详见附件文本）
（2）XX基金子-工程应收账款供应链融资方案（详见附件文本）
第五部分 后续主流融资方向：房地产企业股权融资（含明股实债）融资方案设计
一、开发商100%持股项目公司
1、纯粹的开发商100%持股项目公司
2、形式上100%持股项目公司，实质有代持安排
二、开发商与合作方各自按照一定比例持股项目公司
三、开发商与项目方合作，项目方代持开发商部分股权
四、境外主体100%持股项目公司/外商投资企业（即WOFE主体）
五、其他：招拍挂项目禁止项目公司股权转让的情形
